Jak zdobyć zdolność kredytową?

Zdolność kredytową można budować

Kluczowym aspektem, który decyduje o tym czy dana osoba otrzyma kredyt hipoteczny jest jej zdolność kredytowa. Nie posiadając jej można zapomnieć o otrzymaniu kredytu, a im ona lepsza, tym lepsze są warunki otrzymanego kredytu. Jak więc sprawić, by móc wykazać się jak najlepsza zdolnością kredytową?

Zacznijmy od tego czym owa zdolność kredytowa jest. Jest to zdolność do spłaty zaciągniętego zobowiązania razem z odsetkami bez przekraczania terminów, które są określone w umowie. Przed otrzymaniem kredytu bank dokładnie bada zdolność kredytową każdego klienta, dzięki czemu może uniknąć udzielenia kredytu osobie, której kondycja finansowa jest słaba. Wynikiem oceny zdolności kredytowej nie jest jedynie „zdolność” lub „brak zdolności”, chodzi bowiem bardziej o określenie kwoty, którą bank byłby w stanie danej osobie pożyczyć. Na końcową ocenę wpływ ma natomiast wiele różnych czynników.

Najważniejszym z nich jest wysokość dochodów, jednak w związku z tym, że w ciągu całego okresu spłaty kredytu (a może to być nawet 30 lat) może się ona zmieniać, bardzo ważna jest także stabilność zatrudnienia, staż pracy, wykształcenie czy rodzaj zajmowanego stanowiska.

Przy badaniu przychodów bank bierze także pod uwagę wydatki kredytobiorcy – bank musi bowiem wiedzieć ile z osiąganych dochodów „pożera” codzienne życie klienta i ile w takim przypadku będzie w stanie poświęcić na spłatę raty. Aby tego dokonać bank przygląda się kontu osobistemu klienta, gdzie dokładnie może zobaczyć rachunki za media, telefon, internet, wydatki na jedzenie i rozrywkę, a także wiele innych, w tym inne zobowiązania finansowe.

Duże znaczenie przy ocenie zdolności kredytowej klienta ma okres kredytowania. Im jest on dłuższy, tym mniejsze są raty, tym mniejsze obciążenie portfela klienta, tym większa jest też jego zdolność kredytowa. Przykładowo: do banku przychodzi klient, którego dochody i comiesięczne wydatki pozwalają mu na spłatę rat w wysokości 3 tysięcy złotych. Kiedy wybierze okres spłaty zobowiązania wynoszący 25 lat bank chętnie udzieli mu kredytu w wysokości nawet 460 tysięcy złotych. Jeśli jednak ten sam klient przyjdzie do banku z chęcią zaciągnięcia kredytu na „jedyne” dwadzieścia lat to jego zdolność kredytowa zmaleje i w takiej sytuacji uda mu się od banku uzyskać około 410 tysięcy złotych, co może się okazać kwotą zbyt małą na kupno wymarzonego mieszkania. Należy przy tym pamiętać, że maksymalny okres spłaty zobowiązania wynosi 30 lat.

Istotnym czynnikiem mającym wpływ na zdolność kredytową ma także wysokość wkładu własnego kredytobiorcy. Nie chodzi tu przy tej okazji o to, że większy wkład własny oznacza konieczność pożyczenia mniejszej ilości pieniędzy. Wysoki poziom wkładu własnego ma bowiem wpływ na wysokość wskaźnika LTV, a ten z kolei ma wpływ na marżę kredytu. Im wskaźnik ten jest niższy, tym niższa jest też marża.

Wpływ na ocenę zdolności kredytowej danego klienta ma także to na jaki rodzaj rat się zdecyduje. Do wyboru ma on raty malejące i raty równe – pierwsze najwyższe są na początku okresu spłacania kredytu (wyższe od rat równych o kilkaset złotych), a z czasem maleją. Mimo tego, że ostatecznie przez większą część spłaty kredytu to rata równa jest wyższa niż rata malejąca, to w ocenie banku większą zdolność kredytową będzie miała osoba, która zdecyduje się na ten pierwszy rodzaj rat.

Przykładowo: dla kredytu o wartości 200 tysięcy złotych zaciągniętego na 25 lat pierwsza rata w systemie rat równych wyniesie około 1300 złotych, natomiast w systemie rat malejących już niemal 1700 złotych. Aby osiągnąć ratę malejącą na poziomie 1300 złotych kredytobiorca musiałby wziąć kredyt o łącznej kwocie mniejszej o niemal 50 tysięcy złotych! Warto więc dokładnie przemyśleć decyzję o wyborze rat. Jeśli jednak ktoś ma tak duże dochody, że nawet w przypadku rat malejących jego zdolność kredytowa jest na odpowiednim poziomie do uzyskania oczekiwanej wysokości kredytu, warto zdecydować się na ten rodzaj spłaty. Gdy weźmie się bowiem pod uwagę łączną kwotę jaką zwraca się bankowi w przypadku rat malejących to jest ona o kilkadziesiąt tysięcy mniejsza niż w przypadku rat równych.

Nie bez znaczenia pozostaje także wiek klienta. Przede wszystkim, każdy bank weźmie pod uwagę ewentualny spadek dochodów klienta po osiągnięciu przez niego wieku emerytalnego. Sposobem na zabezpieczenie się banku od tego typu ryzyka jest maksymalny wiek jaki kredytobiorca może osiągnąć w momencie spłaty ostatniej raty kredytu, który najczęściej wynosi 70-75 lat. Z tego powodu osoba, która w wieku 60 lat chce starać się o kredyt może liczyć na co najwyżej 10-15 lat okresu kredytowania.

Jak poprawić zdolność kredytową?

Uzyskanie odpowiedniej zdolności kredytowej ma – jak pokazano wyżej – ogromny wpływ na wysokość oraz warunki otrzymanego kredytu. Warto więc zrobić wszystko, by owa zdolność była na jak najwyższym poziomie.

• Warto postarać się o jak najlepsze warunki pracy. Nie chodzi o nagłą zmianę pracodawcy, ale warto na przykład postarać się o choćby niewielką podwyżkę czy jeśli to konieczne na zmianę typu umowy na umowę o pracę na czas nieokreślony. Pozytywnie wpłynie to na zdolność kredytową.
• Zdolność kredytowa rośnie w przypadku wyboru rat równych, natomiast maleje w przypadku rat malejących. W zależności od sytuacji należy wybór rat dopasować do własnych możliwości. Ktoś, kto zarabia naprawdę dużo powinien wybrać raty malejące, gdyż oznacza to łącznie kilkadziesiąt tysięcy złotych mniej oddanych bankowi.
• Dłuższy okres spłaty kredytu zwiększa zdolność kredytową. Im jest on dłuższy, tym mniejsza jest bowiem wysokość raty. Trzeba jednak pamiętać, że dłuższy okres spłaty oznacza większy łączny koszt kredytu.
• Negatywnie na zdolność kredytową wpływają inne zobowiązania. Jeśli starając się o kredyt posiadamy jakąś pożyczkę czy chociażby kartę kredytową, to może to obniżyć zdolność. Należy takich zobowiązań się pozbyć lub też poczekać z kredytem hipotecznym na moment, w którym nie będą one już obowiązywać. Podobnie sytuacja wygląda z limitami na rachunku osobistym.
• Zdolność kredytową można zwiększyć dzięki dodatkowym zabezpieczeniom kredytu. Jeśli nieruchomość, którą za dany kredyt kupujemy jest niewystarczająca, warto poszukać jakiejś inne lub też zdecydować się na wykupienie dodatkowego ubezpieczenia.
• Dołączenie do kredytu współkredytobiorców. W sytuacji gdy osoba starająca się o kredyt nie dysponuje odpowiednio wysokimi dochodami, rozwiązaniem jest dołączenie do kredytu innej osoby, z wysokimi dochodami. Może to być ktoś z rodziny, ale także osoba nie związana żadnymi więzami rodzinnymi. W takim przypadku bank uwzględnia dochody obu kredytobiorców i w ten sposób zwiększa się zdolność kredytowa. Należy jednak pamiętać, że drugi kredytobiorca jest tak samo odpowiedzialny za spłatę kredytu jak pierwszy i w razie problemów także wobec niego może zostać wytoczone postępowanie windykacyjne.
• Jednym z głównych składników oprocentowania kredytu hipotecznego jest marża, dlatego warto zrobić wszystko, aby obniżyć ją w jak największym stopniu. To marża ma duży wpływ na wysokość rat, dlatego robiąc wszystko, by ją obniżyć, robimy wszystko, by obniżyć wysokość raty. Wpływ na wysokość marży ma wiele czynników. Obniżyć można ją poprzez wniesienie większego wkłady własnego czy też skorzystanie z tzw. cross-sellingu. W drugim przypadku chodzi o to, że oprócz kredytu hipotecznego klient decyduje się na zakup innego produktu finansowego w danym banku, np. konta osobistego czy karty kredytowej, w zamian za co bank obniża marżę.

Bardzo duże znaczenie oprócz zdolności kredytowej klienta ma także jego historia kredytowa, czyli to w jaki sposób radził sobie ze spłatą różnego rodzaju zobowiązań w przeszłości. Na podstawie przeszłości bank może bowiem ocenić jak wielkim ryzykiem jest udzielenie kredytu danej osobie i w ten sposób podjąć decyzje o warunkach kredytu lub też o jego nieprzyznaniu.

W ocenie historii kredytowej klienta pomocą bankom służy Biuro Informacji Kredytowej, które gromadzi i udostępnia dane dotyczące wszystkich rzetelnie i nierzetelnie regulowanych zobowiązaniach każdej osoby. W sytuacji gdy ktoś spóźniał się ze spłatą kredytu informacje o takim zdarzeniu przechowywane są przez BIK przez pięć lat.

Z drugiej strony, historia kredytowa klienta może także pozytywnie wpłynąć na jego ocenę przez bank. Jeśli w przeszłości wszystkie swoje zobowiązania spłacał rzetelnie i terminowo to dla banku jest to dowód o tym, że ma do czynienia z osobą, która w odpowiedzialny sposób podchodzi do swoich zobowiązań i warto jej pożyczyć pieniądze. Aby jednak takie pozytywne informacje znalazły się w danych zebranych przez BIK konieczne jest wyrażenie przez klienta zgody na przetwarzanie danych osobowych. W innym przypadku dane usuwane są po spłacie zobowiązania. Inaczej jest w przypadku negatywnej historii – w jej przypadku BIK nie potrzebuje zgody kredytobiorcy.

Jak ocenić własną zdolność kredytową?

Jest to zadanie o tyle trudne (a właściwie niemożliwe), że każdy bank dysponuje własnym systemem oceny zdolności kredytowej klienta, w związku z czym jedna osoba może mieć dwie różne zdolności w dwóch różnych bankach. Jest też plus takiej sytuacji, gdyż w przypadku niepowodzenia starań o kredyt w jednym bank, można spróbować swoich sił w innym – może się bowiem okazać, że jego system oceny zdolności kredytowej jest bardziej liberalny i pozwoli na przyznanie kredytu. Zdarzają się sytuacją, że w przypadku takiej samej sytuacji finansowej klienta, różnica pomiędzy zdolnością kredytową w dwóch bankach może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Podsumowując. Zdolność kredytowa jest niezwykle istotna w trakcie procesu starania się o kredyt hipoteczny. Na jej ocenę wpływ ma wiele różnych czynników, wśród których najważniejsze są osiągane przez klienta dochody, wysokość jego comiesięcznych wydatków na życie, oczekiwany okres kredytowania, wysokość wkładu własnego czy jego wiek. Niemniej ważna jest także historia kredytowa klienta – dzięki pozytywnej historii potencjalny kredytobiorca może liczyć na znacznie lepsze warunki kredytu, natomiast negatywna może przekreślić jego marzenia o zakupie nieruchomości za pożyczone od banku pieniądze.